雅居乐：最具业态*性的上市民企 布局拷压资金链
雅居乐（相关干货）已经几个月没有好消息了。去年底，停工、退地风波让雅居乐宣传部门忙于 辟谣 。雅居乐新近公布的2011年全年业绩也未能让投资者感到惊喜：315.2亿元的销售额与370亿目标约差15%，其去年12月份的均价更大幅下降至8948元/平方米。这样的成绩，让包括瑞信、摩根大通和国泰君安等多家机构不得不将其降级为 中性 。
谈及原因，分析人士告诉地产中国，首先是雅居乐项目布局过于集中，而且分布在 限* 监控严厉的区域，如广东、海南等地；其次雅居乐接连大手笔投入旅游地产（专题阅读），造成现金流紧张；加上限*形势下销售策略调整并不及时，使得销售量远较预期少，回笼的现金流也难以做到收支平衡，最终导致成绩差强人意。由此，雅居乐被评为 最具*性布局的上市民企 。
押宝 清水湾模式
从2011年连续在海南、辽宁及云南落子来看，雅居乐做大旅游地产意图浮出水面 这不能不提海南清水湾的成功。
自与海南陵水县*府合作一级开发后，2006年雅居乐以226元/平方米、10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。当时，资产并不雄厚的雅居乐近以 大半身家 投向130亿资金需求的海南清水湾；2008年6月，雅居乐以该项目30%股权换取摩根士丹利约53亿投资，正式试水起旅游地产；2009年，清水湾项目首年开售便落袋64亿，占销售总额的30%；2010年更升至100亿，约占其全年销售额1/3；加上2011年合约销售额约72亿元，其总销售额已达236亿，相当于130亿投资额的一倍。并且，除了后续仍有大量住宅类出售外，雅居乐还在清水湾赚下7家五星级酒店以及一个高档购物中心等资产。
清水湾暴利模式的成功，首先使得雅居乐集团总资产规模由2006年的174亿迅涨4倍至2010年的698亿。其次，创造奇迹的雅居乐2011年开始积极谋划在全国复制清水湾模式。
在云南，雅居乐欲投资400亿将西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，该项目占地面积约64000亩(西双版纳项目约27000亩，瑞丽项目约7000亩，腾冲项目约30000亩)；1.4亿元取得海南省定安县南丽湖三幅地块，总占地面积约186991平方米，雅居乐拟发展成为大型休闲养生度假项目；而辽宁辽河口红海滩湿地旅游综合体项目，总投资45亿美元。
一研究人士认为，当初清水湾能最终以小博大，实际上是看 天 吃饭：搭上了海南 国际旅游岛 便车的优势。如今雅居乐远征云南，除了自身具备的清水湾开发经验和团队，也是看准了已被批复的《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》，确定云南作为全国旅游产业改革发展试点省。瑞丽一带的城市群发展将有一轮新的发展机遇，这不能不佩服陈氏兄弟的眼光。
不过，该人士也指出，旅游地产知易行难。虽然地方*府有能力将大宗地分割转让各企业，但这种做法仍隐藏如土地纠纷等诸多不稳定因素，因此，旅游地产实际开发过程中，风险和利润往往就是一线之隔。
布局拷压资金链
在陈氏兄弟描绘雅居乐旅游地产宏图的背后，是饥渴的资金需求。
资料显示，仅上述几个在2011年上半年获取的旅游项目，合计投资总额高达750亿元人民币。而截至2011年6月，雅居乐集团总资产750.27亿，投资规模就与资产规模相当。这还没算上雅居乐已在26个城市拥有超过的70个项目，加上2011年全年销售315.2亿元，仅完成年度目标的85% 资金的压力，让高速扩张的雅居乐不得已转向了 谨慎收缩 。
分析人士称，雅居乐土地建筑面积虽然超过3200万平方米，但均价在1300元/平方米左右，算行业比较低的。但雅居乐没有像碧桂园那样率先以价换量。更主要的是其项目布局，主要集中在广东和海南，在全面限购的2011年，这些区域都是重点监控对象，两地的楼市惨淡，让雅居乐销售在下半年大受影响。
实际上，自2011年3月各地相继限购后，雅居乐销售金额同比增幅连续8个月下跌。2011月11月，雅居乐销售更是创下18亿新低。
数据显示，中山区域、广州区域、海南区域分别占集团合约销售总额的24%，25%及23%，而佛山区域、粤东区域及西部地区及长三角则分别占10%、6%及12%。以雅居乐重点打造的清水湾为例，在2011年7-10月份的4个月时间里，签约成交金额仅为21亿元，这让包括申银万国在内的多家券商 感到失望 。
上述分析人士认为，2012年形势未知，预料限购短期内难以取消，这让投资客难以进场，投资型产品销售或比2011更为糟糕。那些布局相对集中又不及时、有力地调整策略的企业，承受的风险只会放大。 有一点可以确定，在圆满换班之前，开发商要站好队。
对于各种质疑，雅居乐方面只是表态，目前集团资金链不存在危机，集团的区域多元化战略布局续见成效，多元化组合正创造稳定收益。
陈氏家族豪*旅游地产，能否再续辉煌尚不可知。因为*桌上除了 牌技 ，还再要点 运气 。