#承租人#
最高人民法院（）最高法民申号民事裁定认为，应当根据导致租赁合同解除的原因以及出租人和承租人的过错，分担损失。
本文以上述案例为引子，谈一谈房屋租赁合同履行中，在房屋消防验收不合格，承租人未付房租的情况下，经常遇到的一些法律问题。
一、谁违约？
1、从导致消防验收不合格的原因判断出租人是否违约
《消防法》第13条第3款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。第15条第2款规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
消防验收不合格就办不出营业执照，甚至被消防部门直接勒令关门停业。因此，消防验收不合格，租赁合同无法履行。
（1）如果是房屋本身的原因导致的消防验收不合格，则出租人构成违约
《合同法》第条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
如果是房屋本身的原因导致的消防验收不合格，则说明出租人没有交付符合法律规定的租赁物，承租人的合同目的无法实现，出租人构成违约。
（2）如果是由于承租人装修等原因导致的消防验收不合格，则出租人不构成违约
司法实践中，有时候会出现房屋本身消防验收合格，但是由于承租人装修等原因导致消防验收不合格，这样的话，出租人就不构成违约了。
2、从承租人是否享有合法抗辩权判断承租人不付房租是否构成违约
《合同法》第条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁合同中也都有关于支付租金的约定。承租人没有按照约定支付租金，一般而言就会构成违约。
但是，如果出租人交付的房屋消防验收不合格，承租人合同目的无法实现，承租人以此为由要求出租人整改，在房屋消防验收合格之前据付房租应当说可以构成合理抗辩，承租人不构成违约。对此，抗辩权本身是否成立可能会有争议，但是，司法实践中，承租人是否有过明确的意思表示（如承租人给出租人发的函）对于法院认定承租人是否因房屋消防验收不合格才未付房租，进而审查承租人的抗辩是否合法，从证据的角度看举足轻重。
二、解除权
合同解除权分为约定解除（注：约定解除含协议解除和预设解除条件的解除）和法定解除
1、不考虑抗辩权，承租人逾期支付房租达到合同约定的解除条件或《合同法》第94条等法律规定的法定解除条件，出租人就有权解除合同。
2、不考虑抗辩权，因标的房屋本身的原因导致消防验收不合格的，承租人有权解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”
《消防法》第13条第3款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。第15条第2款规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。上述两个条款即属于房屋使用条件的强制性规定，违反上述规定的导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。
三、谁承担合同解除的法律责任？
《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
如果租赁合同双方都有过错，则应当按照过错比例承担责任。司法实践中，涉及消防验收不合格的房屋租赁合同纠纷中，合同双方对于合同的解除都有过错的比较常见，如：房屋本身消防验收不合格，出租人当然有过错，但是承租人对于房屋消防验收不合格是应知的，但却同意继续租赁该房屋，说明承租人也有过错（有些承租人因相信出租人或自己“有办法”通过消防验收，而愿意租赁该房屋，说明承租人自身有过错）。在此需要注意的是，签订租赁合同前，承租人发现标的房屋消防验收不合格的，应当通过明确的意思表示以此为由拒绝签订租赁合同；房屋租赁合同签订后，承租人发现标的房屋消防验收不合格的，应当通过明确的意思表示（如发函）以此为由提出自己的要求（如要求出租人整改，暂不付房租，解除合同等等），而不应迷信任何人“有办法”通过消防验收，更不应以“试营业”的名义经营。
附：黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店与荣兴公司、令狐某某、何某某、罗某某房屋租赁合同纠纷案
案情简介：年7月1日，黄某、杨某某（乙方）与荣兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于桐梓县××镇河滨南××大厦商城××部××、××、××、××、5-1（即荣兴大厦B栋1层部分、2、3、4、5层含AB栋连接部分），其中客用电梯一台出租给乙方使用；房屋租赁期限：十年，自乙方进场施工之日起天后开始计算。(如果乙方在甲方通知交房后进场施工，以甲方通知之日起天后开始计算）；租金按建筑面积1-10年分别为每月每平方米28元、30元、32元、34元、36元、39元、42元、45元、48元、48元，时间以对年为期；面积按产权证实有建筑面积计算，暂定㎡；租金按年支付，自本合同生效之日起30日内，乙方应支付给甲方第一年的租金；以后应在每年度前30日前付清下一年度的租金，同时在签订本合同时，乙方一次性支付人民币伍万元整（￥50,.00元）的保证金给甲方，该保证金在乙方租赁期满，乙方结清所有费用后，甲方一次性退还乙方；租赁期间，乙方对房屋的装饰装修改造以及添加设施设备，所产生的费用由乙方自行负责，乙方在装饰装修中不得改变房屋的结构；房屋租赁期满后，房屋的装饰装修及添加设施设备归甲方所有，乙方不得损坏及收取任何费用；甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况，如实回答乙方的相关咨询，否则视为欺诈行为；租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前3个月书面通知乙方；解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的1%计算；甲方许可乙方在租用房屋进行合法的装修；双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的1%计算；乙方不按规定时间交付租金的，除仍应及时如数补交外，并按逾期时间以年租金每天万分之五计算滞纳金，超过3个月交付租金的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁房屋。年10月24日，杨某某以桐梓县太白大酒店（乙方）的名义与荣兴公司（甲方）签订《桐梓太白酒店房屋租赁补充合同》，约定：……房屋租赁期满后，房屋的装饰装修及添加设施设备归甲方所有，乙方不得损坏及收取任何费用，但不含可移动财物（如电脑、电视、空调、床及床上用品等），此部分由乙方自行处理；在租赁期限内，如甲方要收回房屋自用，必须提前6个月书面通知乙方；解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的1%计算，并赔偿相应的装修损失及经营损失（按经营年限折算）。合同签订后，年7月2日，黄某向荣兴公司支付保证金50,元。年1月30日，黄某（乙方）与荣兴公司、何某某、令狐某某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于桐梓县河滨南××大厦××层房屋租赁给乙方开设酒店；租赁期限自年7月30日至年7月30日止。并约定除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项、租金及消防等，甲方均在交付房屋前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。黄某在乙方处签字，桐梓县太白大酒店在乙方处盖章。年6月10日，荣兴公司、何某某、令狐某某（甲方）与桐梓县太白大酒店（乙方）签订《桐梓太白酒楼房屋出租三方补充协议》，约定因太白酒楼出租房主变更，经新房主和乙方共同协议，原有荣兴公司于年7月1日及年10月24日新补充合同继续生效，不得单方违背合同及补充协议；该房屋的租金由各出租的房屋平方面积进行结算等。年10月16日，桐梓县太白大酒店出具承诺书，承诺书载明：“为加强太白酒店的管理，提高服务质量，促进酒店营运正常良性发展，太白酒店需在各行政单位办理营业执照及税务登记，酒店特在年1月30日与甲方订一份用于办理执照的合同，本合同与年7月1日、年10月24日及年6月10日等签订的叁份合同及租赁协议补充合同无关，以前叁份合同具有法律效益。太白酒店特申明年1月30日所签订房屋租赁合同只用于办理相关证照。”年5月5日，荣兴公司与桐梓县太白大酒店双方确认荣兴大厦太白大酒店租房面积及租金每年支付时间商定条款：租房面积为：.29㎡；每年租金提前壹个月支付，按原合同中当年单价计算（年7月1日为起租年，先支付租金一年)；支付时间为每年的6月1日，以出租人收据为准；如租房单位不按合同支付租金，出租方有权收回出租房并终止出租合同。
荣兴公司于年11月26日通知桐梓县太白大酒店进场装修，黄某、杨某某于年11月29日开始进场装修，并于年8月开始试营业。黄某、杨某某将承租房屋的四楼装修为桐梓县太白大酒店客房；将三楼装修为桐梓县尚水仙境洗浴中心，另购建水厂一处。桐梓县太白大酒店于年6月23日经工商登记部门注册登记成立，桐梓县尚水仙境洗浴中心于年3月25日经工商登记部门注册登记成立。黄某、杨某某在承租过程中，年3月1日，经承租双方协商一致，约定荣兴大厦的B栋1、2、5层的租赁关系自年3月1日解除，3、4层（总面积㎡）仍由黄某、杨某某承租，按照原合同执行。荣兴大厦的B栋1、2、5层则由荣兴公司、令狐某某、何某某另行出租给第三人罗某某。
年4月28日，荣兴公司、令狐某某、何某某向黄某、杨某某下发《催交房租通知》，表示黄某、杨某某应将所欠2、3月的房租于4月30日前交清，如逾期不交，将采取强制措施收回所欠房租。年5月20日，桐梓县太白大酒店交付租金,元。年6月20日，荣兴公司再次向黄某、杨某某下发《催交房租通知》，表示黄某、杨某某应将所欠3月至6月的房租于6月30日前交清，如逾期不交，将采取强制措施收回所欠房租。年7月2日，荣兴公司向黄某、杨某某下发《催交房租通知》，表示对黄某、杨某某租用的三楼和四楼，所欠3月、4月、5月、6月的房租每月按,元，共计,元，必须于年7月22日前把所欠房租及后半年（7月至12月）租金共计1,,元全部一次付清，如逾期不交，将解除租赁合同，造成的一切损失由你方自行负责。黄某、杨某某拒签该份通知。年7月22日，荣兴公司员工何继兰与黄某电话沟通交付租金和锁门相关事宜，何继兰表示因黄某、杨某某不交房租，出租方将于当日锁门，黄某表示同意。当日，荣兴公司以桐梓县太白大酒店未交付租金为由，将黄某、杨某某承租的荣兴大厦三、四层房屋上锁。黄某、杨某某遂停止经营至今。年11月9日，荣兴公司向桐梓县太白大酒店下发《通知》，载明：因你单位长时间没有交纳房屋租金，经双方协商于年7月22日将租赁房屋的3、4楼双方上锁。为让你单位正常经营和减少双方的损失，我单位决定将租赁房屋的3、4楼的锁打开，请及时派人到场。
另查明，年4月7日，贵州省桐梓县公安消防大队向桐梓县太白大酒店及桐梓县尚水仙境洗浴中心下达《消防违法行为告知书》，以该两个单位违反《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、第五十八条规定为由，要求其在收到告知书之日起7个工作日内按照法律法规办理相关手续，续期未办理，将依据《中华人民共和国消防法》第五十八条对该单位进行罚款、责令停止施工、停止使用或者停产停业处罚。
再查明，庭审中双方均认可黄某、杨某某已经支付的租金截至年3月份前，从年3月份起未支付租金。一审诉讼中，经黄某、杨某某申请，一审法院依法委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对黄某、杨某某承租的荣兴大厦三、四楼的装修价值及经营损失进行鉴定，贵州皓天价格评估司法鉴定所于年10月16日出具皓鉴遵分字[]第号《价格鉴定报告》，鉴定结论为：荣兴大厦的B栋4层装饰装修评估价值为1,,.01元、3层室内装饰装修评估价值为2,,.16元、3层走廊及大厅装饰装修评估价值为,.26元、东山洗涤经营部财产评估价值为,.82元、4层物品价格鉴定评估价值为,.62元、3层物品价格鉴定评估价值为,.05元、未来7年经营损失鉴定评估价值为1,,.17元（其中：年8月至年12月，亏损,.55元；年全年盈利1,,.54元；年全年盈利,.04元；年1月至年7月亏损,.29元；累计盈利1,,.74元）。
裁判原文节选
一审根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：一、黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店与荣兴公司、令狐某某、何某某之间关于荣兴大厦B栋3、4层的房屋租赁法律关系是否解除，能否解除。二、荣兴公司、令狐某某、何某某应否赔偿黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店的经济损失。三、荣兴公司、令狐某某、何某某应否向黄某、杨某某返还保证金。四、黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店应否向荣兴公司、令狐某某、何某某支付相应租金损失。
关于第一个争议焦点合同解除的问题，涉及到承租双方是否存在违约行为以及租赁房屋是否具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形。首先，黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店主张租赁物未通过消防验收，出租人构成违约。因在年7月1日的《房屋租赁合同》、年10月24日的《桐梓太白酒店房屋租赁补充合同》、年6月10日的《桐梓太白酒楼房屋出租三方补充协议》中，并未约定出租人应确保租赁物通过消防验收，只是约定出租人保证如实向承租人解释和说明房屋情况，如实回答承租人的相关咨询，否则视为欺诈行为。由于该条款约定较为笼统，有关房屋情况可能包括房屋开发、房屋验收、房屋质量、房屋性质、房屋面积等诸多内容，出租人不可能事无巨细一一告知，在合同未作明确说明的情况下，不能据此推定出租人负有向承租人告知消防事宜的义务。并且，在合同未作明确的情况下，合同特别约定，如果承租人有疑问，可向出租人咨询，如出租人未作如实回答，则视为欺诈。因承租人黄某、杨某某在签约当时并未向出租人咨询有关消防验收事宜，出租人不存在作虚假陈述的事实。因此，即使存在租赁物未通过消防验收以及签约当时出租人未告知消防验收事宜，出租人均不构成违约。关于年1月30日的《房屋租赁合同》虽然约定出租人在交付房屋前有义务办妥消防事宜。但是双方在年10月16日的承诺书中明确约定年1月30日的《房屋租赁合同》只用于办理相关证照，与年7月1日、年10月24日及年6月10日等合同无关。该事实表明出租人办妥消防事宜并未纳入双方租赁合同约定事项。
其次，根据黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店提交的《消防违法行为告知书》，公安消防部门认为桐梓县太白大酒店及桐梓县尚水仙境洗浴中心违反《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、第五十八条的规定，存在消防违法行为。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。”根据上述法律规定，结合公安消防部门下发的《消防违法行为告知书》，可以认定本案租赁物存在消防违法的情形，即租赁物违反《中华人民共和国消防法》强制性的规定，本案租赁双方当事人以违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的房屋作为租赁标的缔结租赁合同，均存在违法行为，主观上具有相同的过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，承租人有权请求解除合同。同时，因出租人提供的租赁物存在消防违法的事实，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，承租人也有权解除合同。
再次，承租人黄某、杨某某在年4月7日收到公安消防部门下发的《消防违法行为告知书》后，并未依据上述法律规定提出解除合同，而是继续经营至年7月，足以说明在年7月前，承租人黄某、杨某某并未提出解除合同。相反，从年6月20日起，荣兴公司连续发出《催交房租通知》，通知黄某、杨某某必须于年7月22日前把所欠房租及后半年租金全部付清，并表示如逾期不交，将解除租赁合同。年7月22日，经荣兴公司员工何继兰与黄某电话沟通，双方同意锁门。当日，荣兴公司将黄某、杨某某承租的荣兴大厦三、四层房屋上锁。上述事实足以说明双方经协商后已于年7月22日解除合同。该解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故一审法院认定对于黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店与荣兴公司、令狐某某、何某某之间关于荣兴大厦B栋三、四层房屋的租赁关系于年7月22日解除。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。桐梓县太白大酒店、黄某、杨某某提出的损失赔偿包括装饰装修损失、物品损失、经营损失以及解聘员工损失四大类。首先，关于装饰装修损失问题，根据双方签订的租赁合同，出租人同意承租人对租赁房屋进行装饰装修，且黄某、杨某某签订租赁合同后，装修房屋用于经营桐梓县太白大酒店和桐梓县尚水仙境洗浴中心，出租人未提出异议，应当认定黄某、杨某某装修房屋是经出租人同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，对于装饰装修损失的分担，应根据双方违约情况和过错情况综合认定。本案中，虽然租赁物存在消防问题，一定程度上影响承租人的正常经营，但承租人黄某、杨某某并未及时提出解除合同，而且，根据鉴定意见，黄某、杨某某在整个承租期间处于盈利状态，累计盈利1,,.74元。这一事实足以说明租赁物的消防瑕疵问题并未对承租人的经营造成根本性的影响。导致本案合同解除的直接原因是双方协商一致，但根本性的原因还在于承租人违约未支付租金的事实。因此，对于合同解除的过错程度上，承租人负主要责任，出租人负次要责任。根据鉴定意见，租赁物的装饰装修残值损失4,,.43元（4层装饰装修评估价值1,,.01元、3层室内装饰装修评估价值2,,.16元、3层走廊及大厅装饰装修,.26元），综合全案情况，一审法院认定由出租人赔偿承租人装饰装修残值损失的30%，即1,,.53元。
其次，关于鉴定意见中列明的物品损失1,,.49元（东山洗涤经营部财产价值,.82元、4层物品价值,.62元、3层物品价值,.05元），绝大部分属于承租人可拆走的物品，应由承租人黄某、杨某某自行拆除移走。但是，考虑到承租人上述物品主要用于经营酒店、洗浴业，在合同解除后，已无更多利用价值，鉴于出租人对于合同解除也负有一定过错，一审法院决定由出租人赔偿其中10%，即,.35元。
再次，关于经营损失问题，根据鉴定意见，承租人租赁期间盈亏状况为：年8月至年12月亏损,.55元；年全年盈利1,,.54元；年全年盈利,.04元；年1月至年7月亏损,.29元。即盈亏状况并不稳定，考虑到承租人盈亏状况受诸多因素的影响，承租人提出的该项请求缺乏足够充分的证据佐证，一审法院不予支持。
最后，关于解聘员工损失，虽然出租人对于合同解除具有一定过错，致使双方协商一致解除合同，由此导致承租人解聘其员工，但黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店提供的证据不足以证明其实际支出的经济补偿金，故对于该项诉请不予支持。
关于第三个争议焦点返还保证金问题。双方租赁合同对此约定，“保证金在乙方租赁期满后，乙方结清所有费用后，甲方一次性退还乙方”，因本案租赁双方解除的租赁关系仅涉及荣兴大厦B栋三、四层房屋，对其余楼层的租赁关系并未在本案中审理，故保证金退还条件尚不具备。当事人可另行协商或待条件成就时另案依法诉讼。因此，对黄某、杨某某要求荣兴公司、令狐某某、何某某退还保证金的诉请一审法院不予支持。
关于第四个争议焦点。承租人支付租金至年2月，双方合同于年7月22日解除，对于年3月至年7月22日期间的租金，承租人应予给付。根据双方合同约定，年3月至6月期间的租金标准为每月34元/㎡，承租人承租的三至四层面积㎡，租金共计,元。年7月，租金标准为每月36元/㎡，承租人实际经营22天，租金共计95,.4元。即年3月至年7月22日期间的租金为,.4元，应由承租人支付给出租人。关于合同解除后产生的租金损失问题，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”即出租人与承租人均应积极协商处理租赁物返还等事宜。并考虑本案合同解除的原因以及承租人未实际利用租赁物的事实，对于年7月23日至年11月30日期间产生的租金损失，其中，年7月23日至年6月30日，租金损失为2,,元；年8月1日至年11月30日，租金标准为39元/㎡，此期间租金损失为,元。上述年7月23日至年11月30日期间的租金损失共计2,,元，由承租人赔偿50%，即1,,元。加上合同解除以前应支付的,.4元，合计1,,.4元，应由承租人赔偿给出租人。关于年12月1日起至黄某、杨某某返还荣兴大厦B栋三、四层房屋以前的租金损失（以合同约定的租金标准，按面积㎡计算），同理应由承租人赔偿其中的50%。关于荣兴公司、令狐某某、何某某提出由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店赔偿未按时支付租金的经济损失问题，鉴于租赁双方当事人对于合同解除均具有相应过错，且对于荣兴公司、令狐某某、何某某提出的租金损失已作部分支持，故对其该项主张不予支持。一审法院判决：一、黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店与荣兴公司、令狐某某、何某某之间关于荣兴大厦B栋三、四层房屋的租赁关系于年7月22日解除；二、由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店于本判决生效后二十日内向荣兴公司、令狐某某、何某某返还荣兴大厦B栋三、四层房屋；三、对于荣兴大厦B栋三、四层房屋中未形成附合的物品，由黄某、杨某某于本判决生效后二十日内自行拆除移走；四、由荣兴公司、令狐某某、何某某于本判决生效后二十日内赔偿黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店经济损失1,,.88元；五、由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店于本判决生效后二十日内赔偿荣兴公司、令狐某某、何某某租金损失1,,.4元；六、年12月1日起至黄某、杨某某返还荣兴大厦B栋三、四层房屋以前的租金损失（以合同约定的租金标准，按面积㎡计算），由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店赔偿其中的50%给荣兴公司、令狐某某、何某某。限黄某、杨某某在返还荣兴大厦B栋三、四层房屋后的二十日内履行；七、驳回黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店其余诉讼请求；八、驳回荣兴公司、令狐某某、何某某其余反诉请求。本诉案件受理费87,元，反诉案件受理费14,元，鉴定费,元，共计,元，由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店负担,元，由荣兴公司、令狐某某、何某某负担92,元。
二审综合上诉双方诉辩主张和本案事实，本案二审的争议焦点是：一、造成涉案《房屋租赁合同》解除的过错责任应如何划分；二、上诉双方诉请的损失项目和金额如何确定，责任如何承担；三、荣兴公司、令狐某某、何某某应否返还黄某、杨某某、桐梓太白大酒店所交保证金。
一、关于造成涉案《房屋租赁合同》解除的过错责任应如何划分的问题。
首先，根据贵州省桐梓县公安局消防大队年4月7日出具的《消防违法行为告知书》，荣兴公司出租的房屋未经消防验收合格，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条关于房屋使用条件的强制性规定。其次，年1月30日双方签订《房屋租赁合同》约定，出租人应在交付房屋前办妥消防等手续，而桐梓县太白大酒店在年10月16日出具的《乙方承诺》中又明确，前述《房屋租赁合同》仅用于办理相关证照。从以上两份证据的内容看，承租人明知并帮助出租人隐瞒租赁房屋存在的消防问题。且黄某、杨某某在年4月7日收到公安消防部门出具的《消防违法行为告知书》后，并未提出解除合同，而是继续经营。再次，因桐梓县太白大酒店欠交房租，荣兴公司员工于年7月22日与黄某电话沟通，黄某表示同意后，荣兴公司将涉案房屋上锁关闭，双方行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，即黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店与荣兴公司、令狐某某、何某某之间关于荣兴大厦B栋三、四层房屋的租赁关系，因荣兴公司以桐梓县太白大酒店欠交房租为由行使合同解除权，经双方协商于年7月22日解除。
综上，上诉双方在明知涉案房屋没有通过消防验收的情况下，仍然就该房屋签订房屋租赁合同并装修用于经营，双方均存在过错。虽然涉案房屋存在消防问题在一定程度上影响了桐梓县太白大酒店的正常经营，但该问题并非导致《房屋租赁合同》解除的主要原因，导致《房屋租赁合同》解除主要原因系桐梓县太白大酒店未按照合同约定支付租金的行为。故对于《房屋租赁合同》的解除，黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店应承担主要责任，荣兴公司、令狐某某、何某某承担次要责任。
二、关于上诉双方诉请的损失项目和金额如何确定，责任如何承担的问题。
第一，承租方的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。根据贵州皓天价格评估司法鉴定所皓遵鉴分字[]第号《价格鉴定报告》，桐梓县太白大酒店3-4层装饰装修及经营损失价格鉴定为7,,.09元，其中，4层装饰装修1,,.01元、3层室内装饰装修2,,.16元、3层走廊及大厅装饰装修,.26元、东山洗涤经营部财产,.82元，4层物品,.62元、3层物品,.05元,经营损失1,,.17元。结合上述鉴定意见和黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店的上诉请求，综合本案事实，本院对承租方黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店的损失分述如下：
首先，对于装饰装修残值损失和物品损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，对于房屋装饰装修残值损失，应当根据双方违约情况和过错责任进行分担。如前所述，对于涉案《房屋租赁合同》的解除，黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店应承担主要责任，荣兴公司、令狐某某、何某某应承担次要责任，故一审判决由出租人赔偿承租人装饰装修残值损失的30%，符合法律规定。鉴定意见列明的物品损失中的绝大部分物品，均属于承租人可自行拆走的物品，应由承租人黄某、杨某某自行处理，考虑到承租人处理上述物品产生的费用和物品已无更多利用价值，以及双方对于合同解除存在的过错等因素，一审判决由出租人赔偿承租人物品损失的10%，符合公平原则。但一审判决将鉴定意见中属装饰装修残值损失部分的东山洗涤经营部财产损失,.82元计算在物品损失范围内错误。因上诉双方均未对该问题提出上诉，故本院对于一审判决认定的出租人应赔偿承租人装饰装修残值损失1,,.53元和物品损失,.35元予以认可。
其次，对于经营损失。根据鉴定意见，桐梓县太白大酒店实际经营期间，其经营盈亏状况为：年8月至12月亏损,.55元；年全年盈利1,,.54元；年全年盈利,.04元；年1月至7月亏损,.29元。即盈亏状况并不稳定，考虑到承租人盈亏状况受诸多因素的影响，承租人提出的该项请求缺乏足够充分的证据佐证，故对于承租人关于该部分损失的上诉理由，本院不予支持。
另外，关于遣散员工的损失。因承租人对于《房屋租赁合同》的解除应当承担主要责任，且其提供的证据不足以证明其实际支出的经济补偿金，故对于承租人提出的该项上诉请求，本院不予支持。
第二，出租方的损失问题。出租方荣兴公司、令狐某某、何某某的损失体现为年3月至年7月22日的房屋租金，以及双方房屋租赁关系解除后涉案房屋被占用至今的损失。
对于年3月至年7月22日的房屋租金损失。该期间系双方租赁合同存续期间，承租人应按照租赁合同的约定支付相应租金。按照双方租赁合同约定，年3月至6月期间的租金标准为每月32元/㎡，承租人承租的三至四层面积㎡，租金共计,元。年7月，租金标准为每月34元/㎡，承租人实际经营22天，租金共计90,.6元。即年3月至年7月22日期间承租人应付的租金为,.6元。
对于年7月22日《房屋租赁合同》解除后涉案房屋被占用的损失。由于双方《房屋租赁合同》已经解除，《房屋租赁合同》约定的有关权利义务应当终止履行，但双方没有就合同解除后的腾房和还房等事宜积极协商处理，造成涉案房屋被占用至今的扩大损失，双方存在同等过错。因出租人提供的涉案房屋存在消防问题，《房屋租赁合同》解除后承租人亦未实际将该房屋用于经营，而承租人没有将其投入的物品拆除移走，客观上占用该房屋至今，故承租人应当支付出租人房屋被占用的相应费用。但一审按照《房屋租赁合同》约定的租金计算前述费用不当，考虑到房屋的实际状况和利用情况，对于《房屋租赁合同》解除后房屋被占用的损失，本院酌情参照仓储费用进行计算。因上诉双方均未提供有关涉案房屋同地段仓储费用的证据，而该损失又客观存在，故根据日常生活经验，对于出租人房屋被占用的损失，本院参照双方合同约定租金的50%予以计算。其中，年7月23日至年6月30日共计11个月零8天，租金标准为每月34元/㎡，房屋租金为1,,.4元（34元/㎡×㎡×11个月+34元/㎡×㎡÷30日×8天）；年7月1日至年11月30日共计5个月，租金标准为每月36元/㎡，房屋租金为,元（36元/㎡×㎡×5个月）。即年7月23日至年11月30日期间，出租人房屋被占用的损失为1,,.2元（2,,.4元×50%）。由于双方对该部分损失存在同等过错，故应由承租人赔偿出租人房屋被占用损失,.6元（1,,.2元×50%）。关于年12月1日起至承租人返还荣兴大厦B栋三、四层房屋以前房屋被占用的损失，以双方租赁合同约定的面积和租金标准，按照上述方法计算，由承租人予以赔偿。
三、关于荣兴公司、令狐某某、何某某应否返还桐梓县太白大酒店、黄某、杨某某所交保证金的问题。
双方签订的《房屋租赁合同》就保证金约定：“保证金在乙方租赁期满后，乙方结清所有费后，甲方一次性退还乙方”，因本案租赁双方解除的租赁关系仅涉及荣兴大厦B栋三、四层房屋，其余楼层的租赁关系并未在本案中审理，故保证金退还条件尚不具备。当事人可另行协商或待条件成就时另案依法诉讼，一审判决对黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店要求荣兴公司、令狐某某、何某某退还保证金的诉请不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店的上诉请求部分成立，予以支持；荣兴公司、令狐某某、何某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定的部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市中级人民法院（）黔03民初号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销贵州省遵义市中级人民法院（）黔03民初号民事判决第五项、第六项、第七项、第八项；
三、由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店于本判决生效后二十日内支付贵州荣兴房地产开发有限公司、令狐某某、何某某房屋租金,.6元、年7月23日至年11月30日期间房屋被占用损失,.6元，合计1,..2元；
四、由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店在返还荣兴大厦B栋三、四层房屋后的二十日内赔偿贵州荣兴房地产开发有限公司、令狐某某、何某某房屋被占用损失（从年12月1日起，以双方租赁合同约定的租金标准的25%，按面积㎡计算至实际返还房屋时为止）；
五、驳回黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店其余上诉请求；
六、驳回贵州荣兴房地产开发有限公司、令狐某某、何某某其余上诉请求。
如果义务人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费87,元，反诉案件受理费14,元，鉴定费,元，共计元，由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店负担元，由贵州荣兴房地产开发有限公司、令狐某某、何某某负担102元。二审案件受理费元，由黄某、杨某某、桐梓县太白大酒店负担元，由贵州荣兴房地产开发有限公司、令狐某某、何某某负担40元。
再审本案再审审查的重点问题是：（一）原审未认定太白大酒店消防验收合格是否存在认定事实不清。（二）原审对合同解除责任的划分是否适用法律错误。（三）原审对荣兴公司、令狐某某、何某某所主张损失的认定是否恰当。具体分析如下：
一、关于原审未认定太白大酒店消防验收合格是否存在认定事实不清的问题
年6月11日，贵州省桐梓县公安消防大队向太白大酒店颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（桐公消安检字〔〕第03号），记载的场所所在层数为地上4、5层，场所建筑面积为㎡，而案涉租赁房屋为荣兴大厦B栋三、四层，面积为㎡，合格证并未完全包含案涉租赁房屋所在楼层和面积。同时，该合格证颁发时间为年，而在年4月12日，遵义市公安消防支队向荣兴公司出具的《建设工程消防验收意见书》仍载明荣兴大厦建设工程消防验收不合格。而相关部门颁发的《公共场所卫生许可证》《特种行业许可证》并不能证实案涉房屋消防验收的相关事实，荣兴公司、令狐某某、何某某关于太白大酒店的“二次消防”验收合格的理由不能成立，原审未认定该事实并非认定事实不清。
二、关于原审对合同解除责任的划分是否适用法律错误的问题
从荣兴公司、令狐某某、何某某的再审申请内容看，其提出合同解除的根本原因在于黄某、杨某某、太白大酒店，其出租案涉房屋没有过错，以及消防问题并不影响太白大酒店经营的诸多理由，目的在于论证原审判决对合同解除责任的划分不当，以及荣兴公司、令狐某某、何某某向黄某、杨某某、太白大酒店赔偿太白大酒店装饰装修残值损失的30%，属于适用法律错误的主张。对此，本院认为，一审判决确认黄某、杨某某、太白大酒店与荣兴公司、令狐某某、何某某之间关于荣兴大厦B栋三、四层房屋的租赁关系于年7月22日解除，黄某、杨某某、太白大酒店并未对该判项提起上诉，荣兴公司、令狐某某、何某某也未对此提出异议，可认定双方当事人均认可荣兴大厦B栋三、四层房屋租赁关系于年7月22日解除的事实。从该租赁关系解除的过程看，年7月2日，荣兴公司向黄某、杨某某发出《催交房租通知》表示，如黄某、杨某某不在年7月22日前一次付清下欠的年3月至6月房租及年后半年房租，荣兴公司将解除合同。年7月22日，当荣兴公司员工向黄某提出因黄某、杨某某未交房租，荣兴公司将于当日锁门时，黄某表示同意。荣兴公司遂于当日将黄某、杨某某承租的荣兴大厦B栋三、四层房屋上锁，太白大酒店亦自当日停止经营。以上过程表明，因黄某、杨某某、太白大酒店迟延支付租金，荣兴公司向黄某作出了解除关于荣兴大厦B栋三、四层房屋租赁关系的意思表示，黄某表示同意后，该合同关系被解除。然而，除该事实外，黄某、杨某某、太白大酒店亦提供证据证实，出租房屋消防验收不合格，消防部门于年4月出具意见要求重新申报验收，并明确在消防验收合格前不得投入使用的事实。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，虽然案涉房屋租赁合同的解除是荣兴公司以黄某、杨某某、太白大酒店迟延支付租金为由提出，经黄某同意后最终解除，但该房屋客观上确实存在消防验收不合格的情况。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用。因此，不排除黄某、杨某某、太白大酒店延迟支付租金，或者同意解除合同与租赁房屋消防验收不合格有关。即案涉租赁合同的解除并非完全是由承租人黄某、杨某某、太白大酒店一方原因导致，也有可归于出租人荣兴公司、令狐某某、何某某一方的原因。原审在分析案涉房屋租赁合同解除原因基础上，综合双方违约和过错情况，认定荣兴公司、令狐某某、何某某对案涉租赁合同提前解除承担次要责任，并判令其赔偿黄某、杨某某、太白大酒店30%的装饰装修残值损失，符合本案实际，并不违反法律规定。
三、关于原审对荣兴公司、令狐某某、何某某所主张损失的认定是否恰当的问题
荣兴公司、令狐某某、何某某申请再审提出，黄某、杨某某、太白大酒店应当按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任，以二审判决确认的年3月至年7月22日期间欠付租金.6元为基数，按每天万分之五计算的滞纳金.18元。对此，本院认为，从荣兴公司、令狐某某、何某某的反诉请求看，其在一、二审中并未明确提出要求黄某、杨某某、太白大酒店按照合同约定支付滞纳金的主张。且如前所述，案涉房屋消防验收不合格的事实客观存在，不排除黄某、杨某某、太白大酒店延迟支付租金与此有关。因此，原审综合本案实际未判决黄某、杨某某、太白大酒店向荣兴公司、令狐某某、何某某支付滞纳金并无不当。
荣兴公司、令狐某某、何某某申请再审提出，原审关于年7月22日至年11月30日期间的房屋占用损失计算标准缺乏证据和法律依据。对此，本院认为，对案涉租赁合同解除后，黄某、杨某某、太白大酒店继续占用房屋给荣兴公司、令狐某某、何某某所造成损失的认定，应从合同解除原因、双方当事人对损失的产生是否有过错，以及案涉房屋实际情况几方面综合考虑。一方面，案涉房屋租赁合同解除并非黄某、杨某某、太白大酒店单方原因导致，也有可归责于荣兴公司、令狐某某、何某某的原因。另一方面，民事主体从事民事活动，应当诚实守信，有利于节约资源。双方当事人于年7月22日，就锁门事宜达成一致后，未积极协商处理后续事宜，也未对租赁房屋问题进行妥善处理，导致案涉房屋因本案纠纷未能得到有效利用产生损失，双方当事人对损失的产生均有过错。再者，案涉租赁房屋属消防验收不合格建设工程，依法不能投入使用。因双方当事人对案涉租赁合同于年7月22日解除均不持异议，合同租金条款随合同解除而丧失约束力，荣兴公司、令狐某某、何某某反诉要求黄某、杨某某、太白大酒店按合同约定的租金赔偿合同解除后继续占用房屋给其造成的损失没有法律依据。原审在综合考虑双方当事人对损失产生存在的主观过错、租赁房屋的实际情况等因素基础上，对荣兴公司、令狐某某、何某某所主张的该项损失进行认定，并无不当。
综上，荣兴公司、令狐某某、何某某的再审申请理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
一、驳回贵州荣兴房地产开发有限公司的再审申请；
二、驳回令狐某某的再审申请；
三、驳回何某某的再审申请。
